След няколко години на силен ръст, емоционални покупки и надпревара за имоти, пазарът на недвижими имоти в България навлиза в по-спокоен период. Купувачите вече са по-предпазливи, отделят повече време за решение и все по-често преговарят за цената.

Това коментира в предаването „Квадратни метри“ Захари Танев, основател и управител на Avenda Real Estate. По думите му настоящият период може да бъде определен като „разумната година“ за имотния пазар.

От еуфория към „отрезвяване“

Според Танев еуфорията от предходните години постепенно е останала в миналото. Ако тогава част от решенията за покупка са били движени от страх да не бъде изпуснат моментът или от желанието за бърза инвестиция, сега хората значително по-внимателно преценяват необходимостта и финансовите си възможности.

„Ако има най-точна дума, с която да опиша тази година и това, което се случи до момента, е разумната година. Защото тази еуфория, която беше от миналата година, отмина“, коментира експертът.

По думите му пазарът преминава през своеобразна „рехабилитация“ след период, в който е бил силно прегрял.

Купувачите си връщат силната позиция

Промяната вече се усеща и при самите сделки. Ако допреди време продавачите до голяма степен определяха условията, сега купувачите имат повече възможности за избор и преговори.

Срокът, необходим за продажбата на жилище, се увеличава дори когато офертната цена е близка до реалната пазарна стойност. Купувачите разглеждат повече имоти, обмислят решението си по-дълго и по-често отправят предложения под първоначално поисканата цена.

Сериозни отстъпки обаче има основно при имоти, които още при обявяването си са били надценени с 20-30%.

Според Танев това са най-често собственици, които са излезли на пазара с нагласата да проверят дали някой ще бъде готов да плати значително по-висока цена. При липса на интерес те постепенно стават по-склонни към преговори.

Експертът обаче не съветва хората с реална необходимост от жилище да отлагат покупката в очакване на голям срив на цените.

„Тези хора се надяват цял живот цените да паднат. Ако паднат с 20%, те ще чакат да паднат с 40%. Когато паднат с 40%, ще чакат направо да им ги подарят“, коментира той.

Промяна има и при банковото кредитиране. Лихвите остават сравнително ниски, но финансовите институции подхождат по-внимателно към одобряването на кредити и проверяват по-задълбочено както кандидатите, така и имотите.

До 60 000 евро за ремонт на двустаен апартамент

Състоянието на жилището се превръща във все по-важен фактор при избора. Купувачите предпочитат готови за нанасяне имоти, тъй като ремонтът вече изисква сериозен допълнителен бюджет и значително време.

По изчисления на Танев цялостният ремонт и обзавеждането на двустаен апартамент с площ около 50-60 кв. м могат да струват между 50 000 и 60 000 евро – приблизително 1000 евро на квадратен метър.

Самият процес може да продължи от шест месеца до повече от година, като към разходите се добавя и рискът от забавяне, некачествено изпълнение и непредвидени плащания.

Това променя и начина, по който купувачите оценяват жилищата на шпакловка и замазка.

„Не може да се продава имот на шпакловка и замазка на 180-190 хиляди, а готов със същата квадратура да се продава на 200-205 хиляди“, посочва Танев.

Застой и на пазара на наеми

По-слаба активност се наблюдава и при наемите. Според експерта дори традиционно силните месеци септември и октомври не са донесли очакваното търсене.

Една от причините е, че през последните години много хора са закупили жилища с ипотечни кредити и вече плащат собствен имот вместо наем.

Влияние оказват и обновените студентски общежития, които предлагат сравнително добри условия срещу значително по-ниски разходи. Друг фактор е намаляването на броя на чужденците в средния и по-ниския ценови сегмент на наемния пазар.

В резултат дори добре обзаведени и качествени жилища остават свободни по-дълго в сравнение с предходни периоди.

Пловдив остава стабилен, южните квартали водят в София

Различия има и между отделните градове. Според Танев Пловдив демонстрира една от най-стабилните картини и отчита по-малък спад на сделките.

Сред причините са по-достъпните спрямо София цени и сравнително добрите доходи, включително заради развитата индустриална зона около града.

В столицата интересът продължава да бъде насочен основно към южните райони, сред които Малинова долина и Манастирски ливади.

Все по-голямо значение обаче има инфраструктурата. Проектите в райони с изградени улици и удобства се реализират по-лесно, докато купувачите са по-предпазливи към новото строителство в зони, в които бъдещото развитие на инфраструктурата остава неясно.

Така след години на силна еуфория пазарът постепенно преминава към период, в който цената сама по себе си вече не е достатъчна – купувачите оценяват много по-внимателно качеството, състоянието, локацията и реалните разходи след придобиването на имота.

Целия разговор вижте във видеото