По-малко сделки, по-взискателни купувачи и цени, които продължават да растат. Така експертите по недвижими имоти Ирена Перфанова и Добромир Ганев описаха пазара в предаването „Квадратни метри“ на Дарик радио. По наблюденията им разликите между градовете, кварталите и ценовите сегменти се задълбочават.

Малките апартаменти се продават най-бързо

В София най-бързо се сключват сделки за малки апартаменти с обща цена между 150 хил. и 200 хил. евро. Търсенето им е силно, а предложенията са ограничени. Затова при някои сделки цената надхвърля 3000 евро на квадратен метър дори в квартали, в които допреди това подобни стойности са били неочаквани.

При по-скъпите жилища продажбата може да отнеме пет-шест месеца. Разминаването между офертната цена и сумата, която купувачите са готови да платят, понякога принуждава собствениците да намалят първоначалната цена с 5–10%.

По наблюдения на Ганев през първото полугодие спадът в броя на сделките достига около 20% на пазарите, които той разглежда, като динамиката се различава по градове. В Пловдив например понижението е около 12%.

„Няма как да продължава по този начин“, каза Ганев за разминаването между спада на сделките и продължаващото поскъпване. Според него по-високите разходи за строителни материали, довършителни работи и труд поддържат очакванията на продавачите, докато купувачите подбират по-внимателно офертите.

Очакването за въвеждането на еврото, което стимулираше част от покупките през предходната година, вече е отпаднало като фактор. За пазара все по-голямо значение имат икономическата и геополитическата несигурност, цените на енергията и горивата, както и условията по ипотечните кредити. Според експертите по-устойчив би бил годишен ръст на цените от 5–8% при наблюдавани през последните периоди темпове от 15–16%.

Над 2000 оферти в „Малинова долина“, под 100 в други райони

Ганев посочи „Малинова долина“ като пример за квартал с над 2000 оферти, докато в други части на София предложенията са под 100. При повече оферти купувачите могат да сравняват, а продавачите по-трудно задържат висока цена. В кварталите с ограничено предлагане конкуренцията за качествени жилища остава силна.

През първата половина на 2026 г. в София се отчита и възстановяване на новото строителство. По данни, цитирани от Ганев, броят на жилищата, чието строителство е започнало, е нараснал с около 60–65%. Това може постепенно да увеличи предлагането, след като проектите бъдат завършени.

Миграцията също влияе различно на отделните пазари. През 2025 г. в София са регистрирани около 26–27 хил. новопристигнали жители по цитираните от Ганев данни. Част от тях купуват, а други наемат жилища. Варна привлича и купувачи от градове като Русе, Шумен, Разград, Търговище и Добрич, част от които инвестират в имот, без да се установяват трайно в града.

Купувачите проверяват и бъдещите разходи за жилището

През последните години около 75–80% от купувачите са търсили жилище за собствени нужди, а 20–25% са били инвеститори и предприемачи. По наблюденията на експертите делът на инвеститорите вече се свива, тъй като след силното поскъпване покупката с цел бърза препродажба носи по-висок риск.

Банско се откроява с най-силната си година по брой сделки от 2007–2008 г. насам. Според Ганев по-старите проекти там са до голяма степен разпродадени, а курортът постепенно привлича повече хора, които търсят място за целогодишно живеене. Сред купувачите в Банско и по Южното Черноморие има и чужденци, които работят дистанционно от България.

Перфанова отбеляза, че по-младите купувачи задават повече въпроси за вложените материали, строителните технологии и бъдещите разходи за поддръжка. Все по-голямо значение имат зелените площи, възможностите за спорт и сигурността в квартала. При покупка на зелено тези въпроси са особено важни, защото клиентът взема решение, преди да може да види готовото жилище. Според Перфанова ролята на брокера е да помогне на клиента да прецени офертата спрямо бюджета си и реалните възможности на пазара.

Целия разговор чуйте във видеото