Жилищният пазар в столицата продължава да изненадва с противоречиви тенденции. Докато броят на сделките намалява с 18% на годишна база, цените на имотите бележат ръст от 15%. Защо по-слабата активност на купувачите не води до поевтиняване на жилищата?

Според строителния предприемач и управител на „Тобо Груп“ инж. Георги Шопов обяснението се крие в съчетанието от инфлация, ограничено предлагане, високи разходи за строителство и недостиг на подходящи терени.

Той обърна специално внимание и на градоустройствената политика на Столичната община, която според него допълнително затруднява развитието на жилищното строителство.

Сделките намаляват, но цените не следват тази тенденция

През последните 12 месеца активността на жилищния пазар в София е отслабнала, като броят на сключените сделки се е свил с приблизително 18%. В същото време жилищата са поскъпнали с около 15%.

Инж. Шопов посочи, че при оценката на пазара трябва да се вземат предвид най-вече предварителните договори. Те дават по-актуална представа за търсенето, тъй като окончателното прехвърляне на собствеността може да се осъществи до две години след първоначалното договаряне.

По думите му подобно разминаване между броя на сделките и движението на цените е необичайно за пазарната икономика.

Предприемачът обясни намаляването на продажбите с изключително активния пазар през предходната година, когато значителна част от потенциалното търсене вече е била реализирана.

Очакванията му са спадът в броя на сделките да остане в рамките на 20%, след което пазарът да навлезе в период на относителна стабилност, който може да продължи няколко години.

Сред водещите причини за увеличението на цените е инфлацията, която според посочените от Шопов данни достига приблизително 12,5% за разглеждания период.

Обезценяването на парите обаче не е единственият фактор. Съществено влияние оказва и дисбалансът между търсенето и предлагането, тъй като интересът към покупката на жилища продължава да надвишава наличните възможности на пазара.

Особено голямо значение има стойността на земята. В престижните столични райони цената на парцела може да представлява над 70% от себестойността на готовия имот, докато в по-масовите жилищни зони делът ѝ е около 30%.

Намирането на подходящи терени става все по-трудно, а очакванията на част от собствениците за продажните цени невинаги съответстват на реалните пазарни условия.

Към тези обстоятелства се прибавят и растящите разходи за строителни материали и труд, които неизбежно се отразяват върху крайната стойност на новите жилища.

Според инж. Георги Шопов една от сериозните пречки пред развитието на жилищния пазар е недостатъчно ефективната градоустройствена политика.

Той смята, че вместо да създава условия за разширяване на жилищните зони и да осигурява необходимата инфраструктура, Столичната община ограничава възможностите за ново строителство.

Това, по негови думи, води до изкуствен недостиг на подходящи терени и допълнително покачва цените.

Шопов посочва, че през предходната година строителният сектор е внесъл около 7 млрд. лева в държавната хазна, но според него недостатъчна част от публичните средства се насочва към подобряване на инфраструктурата.

В резултат строителните компании често трябва сами да финансират изграждането на улици и прилежащи съоръжения около своите проекти.

Тези инвестиции впоследствие се включват в продажната цена на апартаментите. Така, според предприемача, купувачите поемат допълнителна финансова тежест, въпреки че вече участват във финансирането на публичната инфраструктура чрез данъците си.

Презастроена ли е действително София?

Инж. Шопов оспори широко разпространеното мнение, че столицата страда от прекомерна плътност на застрояване.

Въпреки забавянето на сделките, перспективите пред жилищния пазар в София остават обвързани с ограниченото предлагане, разходите за строителство и възможностите за развитие на градската инфраструктура. Според инж. Шопов именно решаването на тези проблеми ще бъде от ключово значение за бъдещото движение на цените.

Целия разговор вижте във видеото