Частната собственост и отчуждаването - аспекти и проблеми *

Представете си, че скоро сте си купили имот, започнали сте да строите къща и, понеже парцелът е голям и с добро разположение, обособявате място за автосервиз и кафене. Теглили сте кредит, банката е оценила имота на 200 000 евро. И изведнъж пристига заповед за отчуждаване понеже държавата ще изгражда магистрала, индустриална зона в този и съседните имоти, а общината предстои да прокарва път, за да има как да се стигне до новата зона и съществуващия технологичен парк. Със заповедта за отчуждаване са ви определили 30 000 лв. обезщетение, т.е. 13 пъти по-ниско от оценката на банката за имота. Обжалвате заповедта, но багерите вече проправят пътя през терена, тъй като държавата е поискала предварително изпълнение на акта за отчуждаване без да е окончателен размерът на обезщетението и без да сте го получили.

 

Този негативен сценарий е напълно възможен и се реализира на практика, въпреки гарантираната в чл. 17, ал. 3 от Конституцията на Република България (КРБ) неприкосновеност на частната собственост и непротиворечивите условия, по които да се допуска отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди:

1. само въз основа на закон;

2. при условие че тези нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин;

3.  отчуждаването да става само след предварително и равностойно обезщетение.

Както ще се уверим обаче, чрез редица други законови текстове тези изисквания ще бъдат формално изпълнени, така че резултатът да бъде законосъобразен и в крайна сметка крайно несправедлив.

Проблемът има няколко направления, но е най-силно изразен с крайната заниженост на обезщетенията за имоти-частна собственост, когато същите бъдат отчуждавани за държавни или общински нужди. Често пъти обезщетението за отчужден имот е около 10 пъти по-ниско от действителната пазарна цена на имота към момента на отчуждаването. Има обаче и случаи,  в които определеното обезщетение е 20 и повече пъти по-ниско от пазарната стойност.

Тази крайна заниженост и явна несправедливост на обезщетенията произтича от порочния механизъм, заложен в Закона за държавната собственост (ЗДС) и в Закона за общинската собственост (ЗОбС). Този механизъм задава „формулите“ за определяне на „пазарните цени“ на отчуждаваните имоти. Всъщност обаче механизмът е базиран на непазарни критерии.

Недостатъците на алгоритъма за определяне на обезщетения при отчуждаване на частни имоти за държавни (общински) нужди вече са установени от Европейския съд по правата на човека (ЕСПЧ, Съда). В момента има десетки висящи дела пред Съда, образувани въз основа на жалби по казуси на граждани, чиито имоти са отчуждени за изграждане на участък например от Северната тангента, от Околовръстното шосе на София или на други обекти на пътната инфраструктура, срещу скандално ниски обезщетения.

В делата, свързани с отчуждителни процедури, ЕСПЧ приема, че за да бъде допустимо, отчуждаването трябва да бъде извършено само срещу обезщетение, „адекватно съобразено с действителната пазарна цена на имота“ („reasonably related to its market value”). Във всички случаи, в които е налице „фрапантното разминаване“ („extreme disproportion“) и „значителни несъответствия“ („major discrepancies”) между действителната пазарна цена на имота на жалбоподател и предвиденото обезщетение при отчуждаването му, de facto се приравнява на липса на обезщетение. В тези хипотези Съдът приема лишаването на жалбоподателите от притежание за недопустимо.

В българския контекст недостатъците на механизма за определяне на обезщетение по ЗДС могат да бъдат илюстрирани със следния пример:

Представете си, че сте собственик на имот, разположен в непосредствена близост до някой от големите ни градове, в зона, която е обект на засилен инвеститорски интерес, заради перспективите за застрояване и за развитие на търговска дейност. Представете си, че през 2018 г. сте взели кредит от банка, за обезпечаването на който в полза на банката е учредена ипотека за сумата от 200 000 евро, тоест банката, която има интерес да обезпечи максимално добре вземането си, е оценила имота Ви на 200 000 евро. В същото време, намиращият се в съседство до Вашия имот, притежаващ фактически същите характеристики като него, е продаден за същата сума – 200 000 евро.

Междувременно е в ход процедура за одобряване на Подробен устройствен план (ПУП) за имота Ви, с който същият е предвиден за отчуждаване за изграждане на участък от магистрала или с решение на Министерски съвет е определено, че във Вашия и съседни имоти ще се изгражда индустриална зона на частен инвеститор. Да, изменената през 2019 г. т. 6  на чл. 205 от Закона за устройство на територията допуска конкуренция между интересите на две лица, при което държавата в лицето на правителството решава кой гражданин ѝ е по-важен.

Поради липсата на изискване за личното Ви уведомяване за одобрен проект за ПУП и поради това, че не следите Държавен вестник (ДВ), за да проверявате дали имотът Ви не е включен в някой нов ПУП, предвиждащ отчуждаването му, въпросният ПУП влиза в сила. Приетата през 2019 г. нова ал. 4 на чл. 51 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) позволява това. Ако имате добър имот, абонирайте се и четете официалната газета, макар и според Решение на Конституционния съд № 6/2013 г. това да е обявено като непосилно усилие за гражданите, но мнозинството в действащото Народно събрание Ви го вменява отново.  По този начин без да сте знаели, не можете да оспорите действителната нужда и имотът Ви ще бъде отчужден.

Разбирате, че имотът Ви е отчужден с връчването на заповедта за отчуждаване. От нея научавате, че за отчуждения си имот ще получите обезщетение в размер на 15 000 евро – около 13 пъти по-ниска от определената две години по-рано пазарна цена за имота Ви. До този парадокс се стига въз основа на посочените по-долу недостатъци на механизма по ЗДС.

Стойността на обезщетението не се определя въз основа на действителната пазарна конюнктура и пазарни цени на имоти със сходни характеристики, а въз основа на цените на имоти, посочени в нотариалните актове, вписани в съответната Служба по вписванията. Публично известен е фактът, че в българския контекст продажните цени на имоти, посочени в нотариалните актове не са пазарен критерий. В повечето случаи те са крайно занижени и се доближават до данъчната оценка.

От друга страна, в конкретния пример при определяне на обезщетение за имота, няма да бъдат използвани за пазарни аналози нито договора за учредяване на ипотека върху имота, нито сделката за продажба на съседния имот. Това е така, защото според ЗДС като пазарни аналози могат да бъдат използвани само сделки, сключени до 1 година преди възлагането на оценката за имота.

В конкретния пример дори да беше сключен в рамките на въпросната 1 година, договорът за учредяване на ипотека пак нямаше да бъде взет предвид. Подобни сделки, въпреки че са ключов ориентир за действителната пазарна цена на имоти, са изключени от кръга пазарни аналози по ЗДС.

И ако този пример изглежда стряскащ, трябва да се има предвид, че обезщетението можеше да бъде още по-ниско, ако имаше само една сделка, вписана в Службата по вписванията, в рамките на визираната 1 година. Тогава обезщетението за имота щеше да бъде определено по реда на Наредба, която не е актуализирана от 1998 г. и можеше да бъде в размер на 0,27 лв. на кв.м.

Интересно защо обаче, когато държавата, чрез Комисията за противодействие на корупцията и за отнемане на незаконно придобито имущество (КПКОНПИ), цели да отнеме даден имот, доказвайки престъпен произход на средствата, с които той е придобит, тя го оценява по пазарни цени. Националните съдилища в процесите по ЗКПКОНПИ приемат т.нар. „пазарна цена“ на придобитото имущество, към момента на проверката (а не към момента на придобиването на имотите), като отправна точка за изчисляване на разходите на проверяваните лица. Така, когато държавата конфискува, това е по пазарна цена, но когато отчуждава, пазарът не е важен.

Има, разбира се, вариант за оспорване на размера на обезщетението пред съда.  Докато трае делото, решавате поне да складирате строителните материали за къщата, кафенето и автосервиза, които имахте намерение да строите. Но в този момент влизат багерите и започват да копаят и няма сила, която да ги спре. Предварителното изпълнение на акта за отчуждаване не е задължителен елемент от всяка отчуждителна процедура. Само по себе си е възприето като изключителен способ, но с поредица нормативни подходи се превърна в трайна и законосъобразна практика. Текстовете на ЗДС, приети през 2012 г., с които се допусна предварително изпълнение на акта на отчуждава, са обявени за противоконституционни с вече споменатото РКС № 6 /2013 г. С изменение на чл. 39б от ЗДС обаче през 2019 г. по искане на органа, издал акта за отчуждаване или по искане на инвеститора, съдът се задължава да допусне предварително изпълнение, с което фактически започва разпореждане с отчуждения имот във Ваш ущърб. По този начин се нарушава още един от елементите, заложени в чл. 17 от КРБ – собственикът да е получил обезщетението и то да е ясно по размер. Както вече установихме – обезщетението не е справедливо по характер.

Отново с измененията на чл. 39б от ЗДС през 2019 г. се отне способността на собственика за предоставяне на становище, с което de facto се лишава от защита на конституционните си права и интереси, а съдът от независим арбитър се трансформира в обвързан от закона разпоредител, особен тип подчинена администрация – на формални процедурни основания съдът е длъжен да допусне предварително изпълнение. 

В търсене на решение

Наложителни са спешни законодателни действия, които да променят правната рамка в няколко посоки:

• изменение на ЗКИР в чл. 51, ал. 4 и ал. 5 относно режима на уведомяване при изменение на кадастралната карта;
• изменение на чл. 205, т. 6 от ЗУТ, с което индустриални зони могат да бъдат обявявани за национални обекти по смисъла на ЗДС с решение на МС;
• чл. 39б от ЗДС през 2019 г. предвид спорния характер на възможността съдът да бъде законово задължен да допусне предварително изпълнение преди отчужденият собственик да е получил обезщетението и то да е ясно по размер и справедливо по характер;
• цялостно преосмисляне на действащия механизъм за определяне на размера на обезщетенията за отчуждаваните имоти и създаване на нов алгоритъм, гарантиращ съобразяването на обезщетението за отчуждените имоти с действителната им пазарна цена.

Обръщаме внимание, че преди поредицата изменения на ЗДС в периода 2006-2019 г. уредбата имаше значително по-хомогенен характер и условия за безпротиворечиво прилагане.

С оглед на  настоящото законодателство са необходими своевременни действия за сезиране на Конституционния съд от оправомощените по чл. 150 от КРБ лица и Върховния административен съд с искания за отмяна на законовите разпоредби и на подзаконовите нормативни актове. Несъмнено те противоречат на установените в Конституцията и в Конвенцията за защита на правата на човека и основните свободи стандарти за неприкосновеност на частната собственост и за равностойно, адекватно, съобразено с пазарната стойност на имотите частна собственост обезщетение, в случай на отчуждаването им за държавни или общински нужди.

В противен случай конституционно признатото правото на собственост губи своята защита, а с няколко редакции на законите се трансформира в право на несправедливо обезщетение при отчуждаване на частна собственост.

Правния анализ можете да прочетете тук.

Анализът е осъществен с подкрепата на Фондация за свободата Фридрих Науман.

* Заглавието е на редакцията. Оригиналното заглавие е: "Проблеми и аспекти при отчуждаването на имоти за държавни и общински нужди"

Прочетете повече на: https://ime.bg